駐車場（コインパーキングを除く）をめぐる相続税について、まとめてみました。

【１】評価単位について？…
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自宅敷地の一部を駐車場として貸している場合は、宅地と雑種地とで地目が異なるため、別々に評価します。
また、賃貸アパートに付帯する駐車場用地については、敷地に隣接し、入居者専用駐車場となっていれば、貸家建付地として一体評価が可能です。
ところが、そこに1台でも外部の利用者が混在すると、建物敷地とは切り離して駐車場だけ単独で評価します（それも自用地評価…）。

【２】駐車場の評価額は？…
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貸駐車場は、基本的には更地と同様に自用地評価となります。
ただし、土地賃借人がアスファルトなどの構築物を設置等している場合などは、自用地価額から賃借権（残存期間5年以下2.5％とか）の控除が可能な場合もあります。

【３】小規模宅地等の特例の適用は？…
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被相続人の居住用宅地内の駐車場は、建物敷地と一緒に「特定居住用宅地等」として、80％減額の対象とすることが可能です。
貸駐車場については、「貸付事業用宅地等」として50％減額の対象とすることが可能です。
貸家一体評価以外では、アスファルトや砂利敷き、フェンス等の構築物があることが前提（その所有者は貸主・借主は問わない）で、年数が経って砂利が地中に埋没している状態では構築物とは言えず、対象外となってしまうリスクもあります。
いずれも、取得者・保有・貸付継続などの要件や限度面積計算があります。
また、貸付継続の要件では、一時的に空きが出ていた場合でも、相続時点で募集中であり、貸駐車場全体を事業として継続している場合は貸付継続となり、空いていた部分も含め特例の適用は可能だと考えられます。
なお、相続発生直前の対策に一定の制限がかかり、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等（相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者の事業の用に供しているものを除く。）では、小規模宅地等の特例の適用は受けられません。
事業的規模の判定には目安として「5棟10室50台基準」があります。