先日、新築の『サ高住』試食兼見学会に参加して来ました。
訪れたのは「サービス付き高齢者向け住宅（自立型）」で、駅からも近く、新築の賃貸住宅とそう変わらない内装に、広い食堂などが整備されていました。
食事はバランスの取れたメニューでとても美味しく、何よりスタッフの方々の温かい対応が心地よく、もし単身になったらこの施設に暮らすのも良いかもしれないな、と正直思うほどでした。
また、地主の方にとっても、単に土地の有効利用という側面だけではなく、地域の介護サービス事業者との円滑な関係も継続し、そのような施設を建てることが地域社会への貢献にもなり、誇らしく感じられて良い、という話も納得できました。

◆ 『サ高住』の特徴…！
高齢化の進行とともに、都市部でも高齢者向け住宅の需要が増し、特に単身高齢者も急増している現状に、その受入れる住宅として近年ますます『サ高住』が期待されているようです。
「高齢者のみの暮らしは不安」「子どもとの同居は難しい」「この家で介護を受けるのは無理」「高齢の親を近くに呼びたい」、このような状況に適しているのが『サ高住』と言えるのでしょう。

「サ高住」の登録基準…
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『サ高住』は平成23年に創設され、【ハード】面では「床面積原則25平米以上（食堂等共同利用がある場合は18平米以上）のバリアフリー構造」で、【サービス】面では（毎日の）安否確認・生活相談サービスの提供が必須で、食事の提供や清掃・洗濯等の家事援助などもあるのが特徴。
【契約内容】としては、長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないこととしているなど、居住の安定が図られた契約であり、敷金、家賃、サービス対価以外の金銭を徴収しない（通常入居一時金、礼金、更新料は無い）等で、全体として要件が少ないのが特徴です。

「サ高住」の入居者メリット・デメリット…
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60歳からと早い段階で入居可能で、家にいる時と同じ介護サービスを受けることができ、“終の棲家”とすることもできます。
（但し、手厚い介護が必要となった場合は、結果老人ホームの方が安かったということも…。）
24時間スタッフ常駐のところもありますが、基本は日中常駐…。
『サ高住』で最も多い支援施設併設の「介護型」では、過剰なサービス（介護の囲い込み）が問題となることも…。
また、認知機能が低下すると住み続け難いのではと感じました。

「サ高住」を供給する地主・建築主のメリット…
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土地・建物の所有と運営事業者が異なるケースも多く（その場合、建築と運営は通常セットか…）、地主にとっては土地活用の選択肢の一つです。
建築費に関して国から補助金が出て、新築で建築費の1/10、改修で1/3（いずれも床面積等に応じた上限あり）が補助されます。
税制上も優遇があり、固定資産税について5年間、1/2以上5/6以下の範囲内において市町村が条例で定める割合の税額の軽減があります。
また、不動産取得税についても、家屋は課税標準から1,200万円/戸の控除があり、土地についても家屋の床面積の2倍（200平米限度）まで1/2に負担を軽減する措置があります。
各部屋に風呂とトイレ等があることから、20年で更新を迎えた際など一般賃貸住宅に切り替えることも可能です。
新築の場合、ある程度の規模が求められるので、200〜300坪の土地活用に向いていると考えられます。

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契約者Aが保険料を負担し、被保険者をAとして相続人Bが受け取る通常の死亡保険金は―――
1. 法定相続人1人あたり500万円の非課税限度額あります。（法定相続人以外には非課税部分はない）
2. それを超える金額のみが「みなし相続財産」として相続財産に加算されます。
3. 受け取る者は事前に契約によって指定されている（遺贈と同じ）ため分割協議書には載りません。
4. 死亡を通知するとすぐに支払われます。
5. 異常なほどの契約でなければ遺留分侵害額請求の対象とはなりません。
6. 行き過ぎた直前の契約変更等でなければ持戻しの対象にもなりません。

◆ 生命保険に係る 『支払調書』の提出義務…！
各保険会社から税務当局に報告を出す『支払調書』制度では―――
(1) 1回の支払いが100万円超の保険金・解約返戻金
(2) 年間20万円超受取の年金保険
(3) 契約者の死亡による契約変更
―――があった場合には支払調書が作成されます。
なお、(3)は契約者と異なる被保険者で組まれた保険がその対象で、被保険者についての（死亡）保険事故は発生していないが契約者死亡で保険の名義を変更する際に、平成30年から支払調書が作成されています。

◆ 誤りやすい生命保険に係る税務…！
契約者変更の場合…
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保険は、被保険者は途中で変更できませんが、契約者は変更することはできます。
その場合、実際に金銭を受け取っていない段階での契約者名義の変更なので、実は課税関係は何も生じないのです。
契約者名義の変更後、被保険者が死亡した場合、あるいは新・旧契約者が死亡した際は、変更前と変更後の掛金の払込者、被保険者等の関係などから、異なる課税関係（相続税や贈与税など）が生じます。
これについて、平成29年までの契約者変更に、満期・死亡保険金に係る支払調書上では記載されることはなく、相続税の調査などで過去の引落し口座を調べてはじめて問題になるくらいだったのです。
ところが、平成30年以降の契約者変更について、保険金の支払いに関する支払調書が作成されると、そこには契約者変更の回数だけでなく、変更前の者などの情報も掲載されるようになっています。

契約者と保険料負担者とが異なる場合…
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保険の課税関係は、通常は「契約者」「被保険者」「保険受取人」の三者の関係で、満期・死亡保険金の別に相続税・贈与税・所得税の課税関係が決まります。
ところが、「契約者」と「保険料負担者」が異なる場合は少々やっかいなことになります。
特に、「契約者」と「被保険者」が同じで、「負担者」が異なるときに、この「負担者」が亡くなった場合は、相続税法上は「みなし相続財産」として相続税が課されることになります。
（解約返戻金相当額が名実ともに契約者のものとなり、そこは遺贈があったことと同様に考えます。）

リビング・ニーズ特約に基づく生前給付金…
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リビング・ニーズ特約に基づく生前給付金（受取人：被相続人）の支払われた直後に亡くなった場合に、被相続人ではなくて指定代理人が受け取っていたとしても、相続開始時に現預金として存在している限り、相続財産（積極財産）として計上しなければなりません。（所得税は非課税…）

保険金とともに払戻しを受ける前納保険料…
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被相続人が保険料を負担していた保険で、受け取った死亡保険金に前納保険料の額が含まれていた場合は、それを含めて全額が「みなし相続財産」となって「500万円×法定相続人の人数」の非課税限度額が適用されます。

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