「親と同居するにあたり、父名義の家のリフォーム代金を子が出す予定で、税務上問題ないですか」と、時々ご相談を頂きます。
実は意外に難しい論点です。

◆ 民法の「付合」に該当し “みなし贈与”に・・・！？
家屋の増改築を行う際、建物所有者でない者が増改築費用の資金負担を行う場合は、建物名義を変更しないでいると、贈与税が課される可能性があると言われます。
それは、増改築部分は民法に規定する「付合」（民法242条）により、建物の所有者がその増改築部分の所有権も取得するためで、当事者に贈与意思が無かったとしても、そのままでは“子から親へ”の贈与とされるのです。

◆ 一般的に言われる対処法は二つ・・・！？
そのため、次の二つの対処法がまず挙げられます。
一つ目は、父が有していた増改築前の家の価額（通常、固定資産税評価額を使用）と子が出すリフォーム代金（場合によってはリフォーム代の70％相当額にするケースも…）の割合になるよう、代物弁済を登記原因として建物の持分を共有名義に変更する『価値に見合う持分を共有で持つ方法』です。
この方法では、通常贈与税が課されないように持分の検討を行い、ただ、登録免許税などの登記費用がかかるほか、父から子への持分移転に伴い、譲渡所得が発生する可能性があります。
つまり、父は残存持分に見合う本来負担すべきリフォーム代相当額を対価として、移転持分を子に譲渡したことになるからです。（居住用財産譲渡の3,000万円控除は使えません。）
二つ目は、『前もって家屋を贈与し子名義にする方法』で、建物名義の全部又は多くの部分を子に贈与（暦年課税又は相続時精算課税）して、それからリフォームを行う方法です。
この場合、贈与税がかかったり、登録免許税などの登記費用がかかりますが、もし子が増改築に当たって住宅借入金等特別控除を受けるならば、（前もって）自ら所有し居住する必要がありますので、こちらの方法を採るべきと言えます。
ただし、3年以内の贈与財産の加算とその改正には注意が必要でしょう。

◆ その他に、実務的な対処法は・・・！？
実は、「自分達が住む(間借りする)部分の費用を自分で出すだけなのに、なぜ建物の持分まで」と、素朴な疑問を持つ方はいるでしょう。
「賃貸物件に借主が内装工事を施すのと同じなのに何故」と感じるかもしれません。
家族間という関係性からは「付合していない」という説明はなかなか難しいですが、賃貸借と同じく原状回復義務があるということなら、「付合していない」も主張できるかもしれません。
「使う者が自ら費用を出しているだけだから」と何もしないで、『贈与税の（法定申告期限から）6年の時効が経ってしまった』ということもあるかもしれません。
というのも、リフォームによって増床が無い場合は、登記も固定資産税評価額も変わらないからです。(父の相続発生により、相続財産を押し上げるリスクはあります…）
また、父の所有建物のリフォーム代は、民法上の整合性を優先して、『リフォーム資金は子から父へ貸付け(金銭消費貸借)、所有者である父がリフォームする方法』もあるでしょう。
この場合、相続税対策にはなりますが、子に兄弟等がいると、父の相続時点で特定の子に対し大きな負債を抱えることになり、子の費用負担も不公平となることから、父死亡時の分割協議を複雑にします。
なお、その貸金についてリフォーム後の不動産持分を代物弁済するという方法もあるでしょう。

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令和6年以降の相続や贈与に係る申告で使用する「分譲マンションの評価方法」が変わりました。
11月30日付で、「居住用区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算書」が国税庁HPに公表され、不動産登記簿謄本を見ながら入力すると自動算出できるExcelファイルがアップされました。
この評価方法（評価乖離率を用いた区分所有補正率を加味した方法）では、相続税評価額が市場の売買価格の6割近くなるように算式が組まれています。
（従来の建物・敷地利用権のそれぞれの評価額に、区分所有補正率を乗じる方法によって）
従って、★ 高層マンションほど、★ 高層階に所在するほど、★ 築年数が短いほど、★ 専有面積が相対的に広いほど、評価額は上がります。
例えば、(ア) 45階建て築浅物件の高層階では2.3倍、(イ) 24階建て築5年の中層階では2.0倍、(ウ) 15階建て築15年の低層階で1.5倍、といった区分所有補正率となり、令和5年中に相続・贈与があった場合に比べて、上記倍率で評価額がアップします。
逆に7階建て築20年の物件では1.2倍程度でした。

◆ マンションの相続・贈与税評価額…！
相続税法上の課税対象となるものの評価額は「時価」、すなわち「客観的交換価値」とされています。
しかし現実には、公平性の観点や納税者や課税庁側の便宜や経費節減の観点から、財産評価基本通達による全国一律の評価方法が定められています。
ところが、現行の評価通達で計算されるマンションの評価額は、市場での売買価格からはかけ離れた（低い）評価額が算出されたことから、借入金をもとにマンションを購入するという生前（節税）対策を行う例が増えてしまった、という問題がありました。
それに対して課税庁側は、評価通達の中の「総則6項」を持ち出し、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当」と認定して否認し、裁判で争うケースも増えてきたわけです。
ただ、納税者の予見可能性を確保する必要性も叫ばれ、今回の評価方法の変更につながりました。

◆ マンション評価改正から 除外されたもの…？
今回改定されるマンション評価（区分所有補正率）で、次のものが除外されました。
(1) 事業用のテナント物件
(2) 区分建物の登記がされていないもの（一棟所有の賃貸マンションも）
(3) 地階を除く総階数が2以下のもの
(4) 3室以下で全てを親族の居住の用に供するもの（いわゆる二世帯住宅）
(5) たな卸商品等に該当するもの。

◆ その他の注意点としては…？
居住用の区分所有財産が貸家や貸家建付地である場合の評価や、小規模宅地等の特例の適用については、この個別通達の適用後の価額を基に行うことになります。
逆に、借地権付分譲マンションの敷地（貸宅地（底地））の評価には個別通達は適用されません。

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個人の土地・建物等の譲渡所得が発生した場合の譲渡所得の申告は、譲渡した日の翌年3月15日までに確定申告しなければなりません。
この場合、「譲渡の日」は「契約日（契約ベース）」と「引渡し日（引渡しベース）」のどちらを採るかは納税者の任意となっているため、その選択によっては申告する年がズレることもあります。
譲渡所得に係る基本となる税率は、平成16年以降変わっていないのですが、どちらを選択するかによって有利不利が生じる可能性もあるため、注意が必要です。

◆ 契約ベース？　引渡しベース？
まず注意すべきは、土地・建物等の所有期間で長期と短期に分かれるところです。
「譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの」は長期譲渡所得（所得税15％＋復興税、住民税5％）となり、超えないものは短期譲渡所得（所得税30％＋復興税、住民税9％）となります。
譲渡年の所有日数は反映しない、というところに注意が必要です。
この場合、取得の日も「契約ベース」と「引渡しベース」を選べるのですが、建築完了前に購入したマンションの契約ベースは、建築が完了した日となります。
なお、相続や贈与による取得の場合、先代が購入した時の取得日を引き継ぐことになります。
また、譲渡所得の「特例措置」を適用する場合は、どちらの基準を採るかで条件が満たされなくなるケースに注意が必要です。（早過ぎる、遅過ぎる…）
所得控除の残額、ふるさと納税の検討、合計所得金額が増加する影響（扶養から外れる問題、国民健康保険料などの増額、医療費の自己負担額増など）、通算の可能性など、申告年の違いによって生じる可能性のある有利不利も気になるところでしょう。

◆ 売買契約中に相続が発生した場合…！
売買契約締結後、その引渡し前に売主に相続が発生してしまった場合は、更に複雑になります。
この場合も、納税者とすると譲渡の日について「契約ベース」と「引渡しベース」を選択できるのですが、前者だと被相続人の譲渡所得（準確定申告）となり、後者だと相続人の確定申告となり、申告・納付期限が異なります。
その他、次のような影響等も考慮し、有利な時期を選ぶと良いでしょう。

◎居住用の特例……
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居住用の特例を使う場合は、前者（契約ベース）の場合は被相続人、後者（引渡しベース）の場合は相続人で要件を満たせば譲渡の特例は適用できます。

◎譲渡所得に係る住民税の課税等……
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住民税は1年遅れでの課税となるため、被相続人が譲渡したとした場合（前者）には、翌年1月1日に居住者ではないので住民税が課税されません。
逆に、後者を採る場合は、住民税が課税される上に、扶養や国民健康保険料などへの影響があるかもしれませんので、注意が必要です。

◎相続税の取得費加算……
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相続人が譲渡した場合（後者）にのみ、適用できます。

◎相続税申告の債務控除……
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被相続人が譲渡したとした場合（前者）にのみ、その譲渡所得に係る所得税は債務控除の対象となります。

◎その他相続税申告での注意点……
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被相続人が生前に売買契約を締結し、譲渡金額が確定しているため、基本的には路線価等に基づく相続税評価額を使うことはできず、その売買契約に基づく土地又は建物等の譲渡対価のうち残代金請求権（未収入金）が相続財産となります。
更地引渡しの場合は取壊費用の債務控除も可能か…。

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