相続税などで“通常の土地より大きな土地”の 評価方法で、適用に当たり曖昧な部分のあった「広大地」評価に代わり、平成30年から導入されました。

◆ 「規模格差補正率」を乗ずる趣旨・条件…！？
「地積規模の大きな宅地」の評価ができると、地積の大きさや三大都市圏か否かによって決まる「規模格差補正率」を乗ずることができるため、路線価をもとにした通常の（奥行価格補正や不整形地補正などの各種補正を行った後の）相続税評価額を更にその80％以下の評価額とすることができます。
これは、「戸建住宅用地としての分割分譲する場合に発生する減価（潰れ地や整備費用等の負担増）」を反映させるという趣旨から、三大都市圏では500平米以上の地積の宅地、それ以外の地域では1,000平米以上の地積の宅地であって、1.から4.を除くものに適用されるとなりました。
つまり―――
1. 市街化調整区域（但し、都市計画法34条10号又は11号による開発行為ができる区域は除く）
2. 用途地域が工業専用地域に指定
3. 指定容積率が400％（東京都の特別区内は300％）以上の地域
4. 倍率地域の大規模工場用地
―――が除かれます。

◆ 該当要件の判定等における留意点・・・！？
「地積規模の大きな宅地」に該当するかどうかで、財産評価基本通達における評価額が大きく異なり、生前対策としても検討すべきところとなります。

(1) 『面積要件は評価単位』…
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
地積規模の大きな宅地の判定は、土地の筆単位ではなく、評価通達に基づくその土地の「評価単位」ごとに行います。
それは、その土地の取得者別に、現況地目(宅地、田、畑、山林、雑種地など)ごとに行い、宅地は「利用の単位となっている1画地」で行うことを原則とし、農地のうち市街地農地などであれば、利用の単位となっている一団の農地を評価単位とします。

(2) 『共有地は全体で』…
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
複数の者で共有する宅地は、按分前の共有地全体の地積で判定します。

(3) 『マンション敷地にも適用可』…
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
広大地評価時代は「マンション適地」と判断されると評価減の余地はありませんでしたが、「地積規模の大きな宅地」評価ではマンション敷地も可能となり、マンション全体の敷地面積で判定します。

(4) 『容積率が異なる地域』…
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
評価対象地が指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合は、面積で加重平均して容積率を計算し判定します。

(5) 『路線価地域に所在する宅地』…
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
路線価評価を行う地域に所在する場合は、「普通商業・併用住宅地区」か「普通住宅地区」に所在していることが前提となります。

(6) 『倍率地域に所在する宅地』…
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
倍率地域に所在する場合、「大規模工場用地」に該当しなければ可能ですが、近傍の固定資産税評価に係る標準宅地(1平米単価)に宅地に係る「倍率」を乗じ、普通住宅地区とみなした「奥行価格補正率」を適用後に「規模格差補正率」を適用します。

(7) 『市街地農地等への適用』…
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
市街地農地・市街地山林・市街地原野などは、原則として宅地比準方式により評価します。
これらも戸建住宅用地として分譲する際は造成等に伴う減価が生ずるので、「地積規模の大きな宅地」評価は可能です。
なお、状況に応じて宅地造成費相当額も控除して評価することになります。
（ただし、宅地転用するには多額の造成費を要するため経済合理性の観点から宅地転用が見込めない場合や、急傾斜地などのように宅地造成が物理的に不可能な場合は「地積規模の大きな宅地」評価はできません。）

【横浜市・町田市・相模原市・大和市・川崎市で相続といえば、
アイブレ相続センター（税理士法人アイ・ブレインズ）へ】